Ternyata Begini Tren Bisnis Properti di Surabaya Tahun 2025

Surabaya, HeadlineJatim.com – Perlambatan pasar properti yang terjadi secara nasional sepanjang 2025 ikut terasa di Surabaya. Namun dibandingkan sejumlah kota besar lain di Indonesia, pasar properti di Kota Pahlawan tercatat lebih tahan. Ketahanan itu tidak datang dari seluruh segmen, melainkan bertumpu pada rumah tapak kelas menengah, perumahan subsidi Surabaya Raya, serta hunian berbasis kebutuhan riil.

Ketika pasar nasional memasuki fase konsolidasi, Surabaya tidak menunjukkan gejolak berlebihan. Harga tidak melonjak, tetapi juga tidak terkoreksi tajam. Transaksi memang melambat, namun tetap berjalan. Pola ini menegaskan karakter pasar Surabaya yang relatif rasional dan tidak bertumpu pada spekulasi.

BI: Harga Naik Tipis, Penjualan Masih Tertekan

Bank Indonesia (BI) mencatat sektor properti residensial nasional bergerak melambat sepanjang 2025. Berdasarkan Survei Harga Properti Residensial (SHPR), Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) nasional pada triwulan II 2025 tumbuh kurang dari 1 persen secara tahunan (year on year). Pada periode yang sama, penjualan rumah di pasar primer terkontraksi sekitar 3 – 4 persen (yoy).

Perlambatan berlanjut hingga akhir tahun. Pada triwulan IV 2025, IHPR nasional hanya tumbuh 0,83 persen (yoy), sedikit lebih rendah dibandingkan triwulan sebelumnya.

Direktur Eksekutif Departemen Komunikasi Bank Indonesia, Ramdan Denny Prakoso, menjelaskan tekanan paling besar terjadi pada rumah tipe menengah dan besar.

“Perkembangan pasar properti residensial menunjukkan pertumbuhan harga yang terbatas, seiring masih terkontraksinya penjualan rumah, khususnya tipe menengah dan besar,” ujar Ramdan dalam keterangan resmi Bank Indonesia.

Menurut BI, suku bunga kredit pemilikan rumah (KPR) yang masih relatif tinggi serta sikap kehati-hatian masyarakat menjadi faktor utama yang menahan laju transaksi.

Surabaya Melambat, Tetapi Terkendali

Kondisi nasional tersebut tercermin di Surabaya. Aktivitas pasar tidak seagresif periode sebelum pandemi, namun juga tidak mengalami pembekuan. Harga rumah cenderung stagnan hingga naik tipis, dengan transaksi yang tetap berlangsung.

Struktur pasar Surabaya yang didominasi pembeli end-user membuat perlambatan berlangsung lebih terkendali. Segmen rumah tapak harga menengah masih menjadi penopang utama pasar, berbeda dengan apartemen yang relatif lebih tertekan akibat suplai tinggi dan perubahan preferensi konsumen.

Wilayah Surabaya Barat dan Timur masih menjadi tujuan utama pembeli karena faktor infrastruktur, akses jalan, serta ketersediaan fasilitas penunjang. Apa yang Membuat Surabaya Bertahan?. Ketahanan pasar properti Surabaya pada 2025 tidak ditopang oleh seluruh jenis properti. Data pasar dan konfirmasi pelaku usaha menunjukkan hanya segmen tertentu yang menjaga pasar tetap bergerak.

Pertama, rumah tapak kelas menengah dengan harga sekitar Rp600 juta hingga Rp2 miliar. Properti ini dibeli untuk dihuni, bukan untuk investasi jangka pendek, sehingga permintaannya relatif stabil meski daya beli tertekan.

Kedua, perumahan subsidi dan skema FLPP di kawasan Surabaya Raya, termasuk Gresik dan Sidoarjo. Segmen ini ditopang kebutuhan dasar hunian masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) dan relatif tidak sensitif terhadap siklus ekonomi.

Ketiga, hunian sewa dan kos di sekitar kawasan industri, kampus, dan pusat aktivitas ekonomi. Meski tidak selalu tercermin dalam data transaksi jual beli, segmen ini menjaga perputaran aset dan menarik investor berbasis arus kas.

Keempat, ruko kecil hingga menengah yang terintegrasi dengan kawasan hunian. Properti ini masih bertahan karena fungsional bagi UMKM dan jasa lokal.

Sebaliknya, apartemen kelas menengah–atas, apartemen investasi, dan properti spekulatif menjadi segmen paling tertekan di Surabaya sepanjang 2025 akibat oversupply dan melemahnya minat beli.

Pasar Properti Nasional vs Surabaya (2025)

Nasional (Indonesia):

Pertumbuhan IHPR: < 1% (yoy)
Penjualan rumah primer: −3% hingga −4% (yoy)
Segmen tertekan: rumah menengah & besar, apartemen
Pola pasar: kehati-hatian tinggi, transaksi melambat
Pergerakan harga: stagnan hingga naik tipis
Transaksi: melambat, tetapi tetap berjalan
Segmen paling tahan: rumah tapak Rp600 juta–Rp2 miliar
Penopang tambahan: perumahan subsidi, hunian sewa, ruko kecil
Segmen tertekan: apartemen (oversupply)
Pola pasar: dominasi end-user, spekulasi terbatas

Sumber: Bank Indonesia (SHPR & IHPR), Real Estate Indonesia (REI), laporan pasar properti Surabaya

REI 2025 Bukan Tahun Ekspansi

Dari sisi pelaku usaha, Real Estate Indonesia (REI) menilai 2025 bukan momentum ekspansi agresif. Ketua Umum DPP REI, Joko Suranto, menyebut pengembang harus menyesuaikan produk dengan daya beli dan kebutuhan pasar.

“Pasar properti masih berjalan, tetapi ini bukan tahun untuk ekspansi besar-besaran. Pengembang harus fokus pada produk yang sesuai kebutuhan masyarakat,” ujar Joko dalam pernyataan resmi REI.

REI menegaskan rumah tapak masih menjadi tulang punggung pasar, sementara apartemen menghadapi tekanan lebih berat akibat suplai tinggi dan perubahan preferensi konsumen.

Tekanan Lebih Dalam Di Kota Besar Lain

Tekanan pasar apartemen tidak hanya terjadi di Surabaya. Di Jakarta, Bandung, Medan, hingga Makassar, pertumbuhan harga properti vertikal cenderung stagnan atau naik sangat terbatas sepanjang 2025. Laporan Global Property Guide menunjukkan kenaikan harga apartemen di kota-kota tersebut berada pada level rendah dan tidak merata.

Dalam konteks ini, Surabaya dinilai lebih tahan karena pasar tidak sepenuhnya bergantung pada investor jangka pendek.

Dalam satu dekade terakhir, pasar properti Indonesia bergerak dari fase ekspansi (2016–2019), tertekan saat pandemi (2020), pulih bertahap (2021–2023), hingga kembali melambat pada 2024–2025.

Surabaya relatif mampu melewati setiap fase tanpa koreksi harga ekstrem. Hal ini menunjukkan fondasi pasar yang lebih sehat dan berbasis kebutuhan hunian riil.

Stabil dan Selektif Diharapkan Tahun 2026

Memasuki 2026, Bank Indonesia memproyeksikan sektor properti nasional bergerak moderat. Arah pasar akan sangat dipengaruhi stabilitas ekonomi makro dan kebijakan suku bunga.

Bagi Surabaya, prospek dinilai tetap stabil. Rumah tapak diperkirakan masih menjadi penopang utama, sementara apartemen bergerak lebih selektif di lokasi dan segmen tertentu. Perlambatan properti 2025 menjadi ujian ketahanan pasar. Secara nasional, sektor ini bergerak melambat. Namun di Surabaya, pasar relatif lebih tahan berkat rumah tapak kelas menengah, perumahan subsidi, hunian sewa, serta struktur pasar yang rasional dan minim spekulasi.

Pasar tidak lagi digerakkan euforia, melainkan kebutuhan. Dan bagi Surabaya, kondisi ini justru memperkuat fondasi jangka panjang sektor properti.

SUMBER DATA & SUMBER BERITA (TERVERIFIKASI)

Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Triwulan I 2025

https://www.bi.go.id/id/publikasi/ruang-media/news-release/Pages/sp_279925.aspx

Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Triwulan II 2025

https://www.bi.go.id/id/publikasi/ruang-media/news-release/Pages/sp_2717425.aspx

Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Triwulan III 2025

https://www.bi.go.id/id/publikasi/ruang-media/news-release/Pages/sp_2726625.aspx

Survei BI: Harga Properti Residensial Triwulan IV 2025 Tumbuh Terbatas (rilis BI dikutip Antara)

https://www.antaranews.com/berita/5401254/survei-bi-harga-properti-residensial-triwulan-iv-2025-tumbuh-terbatas

Real Estate Indonesia (REI) – Pernyataan Ketua Umum DPP REI Joko Suranto

https://rei.or.id/berita